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天友設計周 | 地塊捆綁租賃住宅,自持“包袱”變身新寵

2021-09-15 16:24:40 webmaster
天友設計


剛剛結束的天津市二次土拍,與以往“競自持”不同,61宗掛牌地塊中,18宗土地硬性捆綁自持租賃住宅這些住宅規定面積、套數,還不得出售!!!結合天津土拍半數自持租賃住宅地塊未成交的結果來看,這些地塊仿佛成為了一個個“包袱”,也引得廣大“吃瓜群眾”紛紛提問:

這些“包袱”產品

如何運營、怎么個租法

與商品房在同一小區未來如何管理

這些“包袱”產品能否產生

更多社會效益與經濟效益

……

巧了!天友設計集團7位主創此前針對這些問題展開過一番熱烈探討,他們集體發力,多方案、多角度為大家提供了以下7種思路,供大家參考~



思路01

“求解最高租金”

求解公式=總面積不變,功能齊全,坪效最高!

“輕輕一改”即可實現15%的坪效提升

Max坪效初探

“隔斷”這個特殊居住單元,聽著就讓人忍不住心生警惕,因為有太多中介亂打隔斷搞群租房的消息充斥于網絡。

但是,「隔斷」本身并沒有錯,錯的是胡亂建隔斷墻的行為,在專業設計師的手里,隔斷就能變成提升坪效和滿足當代年輕居住者租房需求的靈丹妙藥。

上改造后租房神戶型:

天友設計

痛點:找到購房客戶與租房客戶的差異化。例如年輕租房客戶對廚房的需求較低,因此廚房空間可適當簡化;加之現代人越來越注重隱私,因此戶型內獨立衛浴必不可少……


25㎡也能取得最高租金?

城市養老住宅最小值探索

2020年,老年人口預計達到2.48億,老齡化水平達到17.17%,據預測,2050年中國老年人口將占全球老年人口的四分之一,因此,適老化設計成為了地產的重頭戲。

25㎡,是天津住宅規范下的最小居住單元面積,那么如何在25㎡下既實現養老住宅的租金最大值,又讓租房老人健健康康有生活、舒舒服服有品質

25㎡最佳值探討:

天友設計

痛點:從老人的生活方式入手,在適老化設計不能缺失的前提下,集約化收納空間,定制化家具,同時可以考慮將一部分生活社交空間在功能空間內解決.



思路02

“租賃部分誰來管?”


自持不夠,商業來湊

最小自持租賃面積下的產品極致化設計

就在各大地產紛紛對自持面積龐大而感到頭痛時,這里還藏著一塊小的——單地塊自持面積3000㎡!這對后期托管運營來說,面積屬實是有些“尷尬”。

舉例:若后期按照公寓運營,對運營方來說6000㎡左右是剛好的管理范疇,那么剩下的面積怎么辦?如果將這部分自持住宅與商業不好銷售的部分結合考慮,豈不是既可以解決自持住宅問題,還能盤活沉默的商業資產!

商業+住宅公寓組合模式:

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變身養老綜合體

養老綜合體解決方案

隨著“421”?(4個老人,夫妻2人,1個孩子)家庭模式持續擴大,國人生活節奏日益加快,受到的工作壓力逐漸增加,傳統居家養老的方式顯然收到了極大的沖擊,社會化養老已經成為我國應對老齡化問題的有效方式。

而養老產業的核心是在于養老的人性化,不僅是設施上的完善,更要為老年人提供專業的居住生活空間及完善醫療、康養、生活和娛樂等服務,形成復合型養老綜合體,讓老年人老有所依、老有所樂。

天友設計



思路03

“為社區賦能”

龐大的租戶人口基數為高質量社區服務買單!

紅線才是硬道理,堅決不打擦邊球

plus+

自持租賃住宅是國家保障性住房體系的重要環節,基于其政策邊界的約束下,改變這類產品的面積、租金條件等辦法均不可取,堅決不打擦邊球!

秉承“紅線不越過,底線不突破”的政治原則,設計思路也應從自持住宅如何自我提升價值變成如何為社區賦能,將社區公共產品的價值最大化。

對保障房的解讀:

天友設計

剖析保障房政策下的產品痛點,挖掘公共產品性能的商業邏輯閉環。


高自持地塊之配套價值知多少

服務價值提升的REMIX方案

保障性自持租賃住宅房租低于周邊市場價?目前租房市場客戶群體同質化?中高端市場稀缺,中低端競爭激烈?看我如何洞察痛點精準破局!

高自持占比地塊意味著可以作為整體社區進行設計,在房價高企的城市核心,自持住宅地塊首先肩負起的就是其他地塊的配套作用。通過不同客群以及不同租賃市場的分析,形成更高端的租賃客群以及更高端的社區配套,從而提升整體社區(商品房+自持地塊)的品質感,盈利的同時在租房市場上脫穎而出!

天友設計


思路04

“最小單元”

當“座位”成為了打車的最小單位,自持住宅的最小單元是什么?

盒子的排列組合大法

X-BOX

針對目前的自持住宅需求,不應局限在住宅的單一屬性之中,而是將其視為功能可變的多重功能組合模塊,靈活可變,才能適應不同的去化可能。

X-BOX模式:

天友設計

痛點:以開放的姿態擁抱無限可能。



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天友設計周全國分支巡講

正在進行中,感興趣的客戶可與我們聯系

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